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刘德斌委员:加强农村宅基地管理 探索“三权分置”改革

2019-01-07 21:55 娄底新闻网

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(刘德斌委员)

农村宅基地“三权分置”改革,就是把宅基地权能由以前的“两权”(虚置的集体所有权、无限期的农户占有和使用权)进一步细分为“三权”(所有权、资格权和使用权),并按照落实集体所有权、稳定农户资格权、放活土地使用权的思路推进改革,形成层次分明、结构合理、平等保护的格局。“三权分置”改革有利于促进农村宅基地保值增值,节约集约利用土地,并可能贯穿到市场流通环节中去,带动区域经济增长和乡村振兴。目前,省里正在开展宅基地“三权分置”改革试点,我市应抓住机遇,先行先试,推进改革,进一步激活存量土地资产,促进农民增收,推动城乡协调发展。

一、推进农村宅基地“三权分置”改革条件初具

一是地少人多。我市人均耕地仅0.64亩,近5年来,年均审批农村宅基地1.7万多宗、2800余亩。二是闲置现象普遍。控制总量、盘活存量、节约土地潜力巨大。三是“三权分置”改革已露雏形。如新化县正龙村按照“公司+农户+基地”方式经营,主要有农户与公司合伙经营、租赁、农户经营公司占股等形式;双峰县归古村采用公司租赁民房作为经营场地,均可视为农村宅基地“三权分置”的萌芽。

二、推进宅基地“三权分置”改革障碍犹存

一是乡村建设规划滞后,土地资源浪费大。全市只有极少数村编制了建设规划,农村建房选址随意、无序。二是监管体制不顺,违建现象普遍存在。农村居民居住分散,点多面广,宅基地审批很难对每一宗都实现“四到场”(建筑定位放线到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场),违建行为难以控制。据统计,自2013年以来,全市共发生村民违法建房1万户(宗)以上,违法用地总面积约2400亩。三是群众法律意识淡薄,隐形交易难以遏制。通过个人之间双方签订协议或口头交易,或在社会资本的加入下,农民和集体经济组织采取以租代征等方式变相交易集体土地,并非法进行小产权房地产开发,不仅导致大量耕地被占用,更加剧了土地权属混乱和产权纠纷,给农村宅基地审批管理埋下隐患,甚至成为引发社会不稳定的因素。

三、推进宅基地“三权分置”改革大有可为

一是加强政策宣传。将中央、省、市相关文件、法律法规,特别是农村宅基地“三权分置”改革的具体内容宣传到户到人。充分发挥村支两委战斗堡垒作用,组织村民共同协商改革的运作模式、利益分配机制等,形成改革合力,加快改革进程。二是做好村镇规划。建立县级人民政府统领、相关部门参与、乡镇具体负责的规划编制机制,从2019年开始,各县市区将村镇规划编制经费纳入本级财政预算。到2020年底前实现我市村镇规划“全覆盖”,并引导村民按规划规范有序建房、连片居住,提高土地利用率。三是完善宅基地管理体制机制。改革农村宅基地现行审批管理体制。建立村为主,县、乡镇、村三级负责的农村宅基地审批管理体制。村民建房申请宅基地,占用未利用地和建设用地的,可由乡镇人民政府审批;占用农用地建房的,逐级上报县(市、区)人民政府批准。建立乡镇负主责的宅基地共同监管责任机制。可参照新化县做法,将土地管理纳入乡镇年度绩效考核范围。建立宅基地有偿转让、退出机制。探索“带地入建”模式,破解宅基地跨村流动难题。即甲村有建房需求的农户,通过土地合作社把自己部分的土地经营权收益,转给乙村供地的农户,然后在乙村规划好的集中居住区取得建房宅基地,但需要对连片村进行调规。由此可打破农村宅基地资源壁垒,促进村民集中居住,节约土地资源,节省基础设施投入。长沙市在望城区茶亭镇开展农村居民集中居住改革试点,得到原农业部高度肯定,并向全国推广,我市亦可学习借鉴。积极探索农村宅基地增减挂钩增值模式。将节余建设用地指标高效配置到中心城镇甚至省会城市,既可以解决城市发展用地不足问题,也可为脱贫攻坚和乡村振兴提供有效支撑。双峰县在这方面已经开展了一些探索,可及时总结推广。四是强化宅基地执法监督。坚持两个“不动摇”、两个“不能破”:宅基地所有权归村集体不动摇,宅基地资格权归农民不动摇;城里人到农村买宅基地口子不能破,严格实行土地用途管制原则不能破。坚持“一户一宅”,严格控制面积标准。五是建立健全服务体系。加强登记发证和档案管理工作。建立农村宅基地动态管理信息系统。实现以图管地、以证管地和宅基地申请、审批、利用、查处信息等,上下连通、动态管理、公开查询。搭建宅基地流转平台。建立城乡统一的建设用地市场,做到农村建设用地与国有土地同地、同价、同权,宅基地管理与房屋产权管理一体化,建立健全农村宅基地收益分配制度。探索建立农村宅基地资产抵押处置机制,稳步推进宅基地使用权抵押、担保试点。提高服务水平。研究制定宅基地流转市场运行规范,完善县、乡、村三级服务和管理体系,建立宅基地流转监测机制,为流转双方提供信息发布、政策咨询、人才培训等服务。加快发展多种形式的宅基地使用权流转市场。建立健全农村宅基地流转纠纷调处机制,妥善化解宅基地使用权流转纠纷。六是科学选择试点。建议我市推荐具有一定经济基础和资源禀赋优势,且土地管理较为规范的县市,或选择宅基地管理基础较好、离中心城区较远的村或镇进行试点。

责任编辑:梁雄军

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